L'actualité des permis de construire
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Jusqu'où peut aller la régularisation d'un projet?
En l'espèce, un projet exclusivement résidentiel était contesté car situé dans une zone où une orientation d’aménagement et de programmation (OAP) prévoyait la présence de commerces et de services en rez-de-chaussé.
Le tribunal administratif avait estimé qu’une régularisation était impossible, au motif qu’ajouter des commerces bouleverserait la nature même du projet. Le Conseil d’État censure cette position en rappelant qu’un projet peut être régularisé, même si cela implique de revoir son économie générale tant que cela ne modifie pas fondamentalement sa nature.
Pour le Conseil d’État, l’ajout de commerces en rez-de-chaussée ne suffit pas à transformer un projet résidentiel en un projet de nature différente.
Usage ou destination ?
L'usage d'un local au sens du Code de la construction et de l'habitation est distinct de sa destination au sens du Code de l'urbanisme.
Par usage, on entend la manière dont le local est utilisé et le Code de la construction et de l'habitation ne distingue qu'entre les locaux à usage d'habitation (les logements, qu'il s'agisse de résidences principales ou secondaires), et les locaux à autre usage.
Par destination, on entend la raison pour laquelle un bâtiment a été construit ou transformé, selon la notion issue du droit de l'urbanisme. Cette destination implique le respect des normes d'urbanisme spécifiques. Il existe un grand nombre de destinations et sous-destinations.
Le moyen tiré du défaut d'autorisation du syndic à agir en justice
Le syndic, agissant au nom de la copropriété, est tenu de disposer d'une autorisation formelle de l'assemblée générale des copropriétaires pour agir en justice en son nom, habilitation qui doit préciser l'objet et la finalité du contentieux engagé.
Le pouvoir ainsi donné au syndic est compris dans les limites qui ont, le cas échéant, été fixées par la décision de l'assemblée générale.
Le moyen tiré du défaut d'autorisation du syndic à agir en justice ne peut toutefois être soulevé que par un ou plusieurs copropriétaires. Ainsi, en soulevant d'office le moyen tiré de l'absence d'autorisation donnée par l'assemblée générale des copropriétaires au syndic pour agir en justice, le tribunal administratif a commis une erreur de droit.
CE 9 avril 2025, n°492236
Précisions sur la mention de la hauteur sur l’affichage des permis de construire sur le terrain
En imposant que figurent sur le panneau d'affichage du permis de construire diverses informations sur les caractéristiques de la construction projetée, dont la hauteur du bâtiment par rapport au sol naturel, les dispositions rappelées au point précédent ont pour objet de permettre aux tiers, à la seule lecture de ce panneau, d'apprécier l'importance et la consistance du projet, le délai de recours ne commençant à courir qu'à la date d'un affichage complet et régulier.
Selon le Conseil d’État, "l'affichage ne peut être regardé comme complet et régulier si la mention de la hauteur fait défaut ou si elle est affectée d'une erreur substantielle, alors qu'aucune autre indication ne permet aux tiers d'estimer cette hauteur".
Dossier de demande de permis de construire et imprécisions
Pour estimer que l'appréciation portée par l'autorité administrative a été ou non faussée par les omissions, inexactitudes ou imprécisions du dossier de demande de permis de construire, le juge peut prendre en compte les données librement accessibles, auxquelles le service instructeur peut se référer:
" la circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable, laquelle est susceptible d’être éclairée par des données publiques de référence librement accessibles sur les sites internet publics, tel Géoportail, ou privés, tels Google Maps ou Earth, qu’il est loisible au service instructeur de consulter".
TA Toulon, 24 octobre 2024, req. n° 2303810.
Voir aussi:
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CE, 23 décembre 2015, req. n°393134
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CE, 30 avril 2024, req. n°465124
Création des formulaires de demande de modifications de déclaration préalable (DP) et transfert d'une décision de non opposition à DP
Par arrêté du 18 octobre 2024, le ministère du logement et de la rénovation urbaine crée:
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un formulaire CERFA n°16700 de demande de modification d'une non opposition à DP (article A 431-3-1 du Code de l'urbanisme)
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un formulaire CERFA n°16701 de demande de transfert d'une non opposition à DP (article 431-3-2 du Code de l'urbanisme)
Ces dispositions entrent en vigueur à compter du 1er janvier 2025.
Demande d’autorisation de travaux sur une construction inachevée
Le propriétaire envisageant de réaliser de nouveaux travaux sur une construction irrégulière en raison de son inachèvement (permis périmé) doit présenter une demande d’autorisation portant sur l’ensemble du bâtiment.
CAA Paris, 2 octobre 2024, req. n° 24PA00362
Une décision de sursis à statuer doit être assimilée à un refus de construire
Dans un arrêt du 26 septembre 2024, la Cour administrative d'appel de Paris a considéré qu'une "décision de sursis à statuer prise sur le fondement du 2ème alinéa de l'article L. 424-1 du Code de l'urbanisme s'apparente à un refus [de construire] pour l'application des dispositions de l'article L. 811-1-1 du code de l'urbanisme, dès lors qu'elle fait obstacle, au moins temporairement, à la construction des logements projetés".
CAA Paris, 26 septembre 2024, req. n°24PA02736
Le changement de destination d'une construction existante, même non accompagné de travaux, doit faire l'objet d'une déclaration préalable
Un particulier avait acheté un terrain supportant un immeuble qui était utilisé comme un hôtel-restaurant. Il avait, par la suite, donné à bail les locaux et utilisé le terrain pour y installer plusieurs mobile-homes qu'il avait, là aussi, donné à bail.
La Cour de Cassation relève que le prévenu n'exploite plus le bâtiment comme hôtel, mais comme habitation pérenne. Qu'en changeant ainsi la destination de l'immeuble sans déclaration préalable, le prévenu a commis l'infraction pour laquelle il était poursuivi.
Pour la Cour de Cassation, le changement de destination d'une construction existante, même non accompagné de travaux, doit faire l'objet d'une déclaration préalable en vertu des dispositions du code de l'urbanisme
Cour de cassation, Chambre criminelle, 3 septembre 2024, n°23-85.489
Mon voisin peut exiger la démolition de la partie d'une construction qui ne respecte pas le permis de construire
Dans une décision du 4 avril 2024, la Cour de Cassation considère que doit être démolie la partie de la construction réalisée non conformément au permis de construire, lorsque cette non-conformité occasionne un préjudice au voisin.
Dans cette décision le bénéficiaire d'un permis de construire avait édifié une construction qui ne correspondait pas au permis qui lui avait été délivré.
La non-conformité avait entrainé l'édification d'une construction occasionnant une perte d'ensoleillement et de vue pour le voisin.
Agrandissement d'une construction existante et notion d'extension de l'urbanisation au sens de la loi littoral (Article L. 121-8 du Code de l'urbanisme)
Dans un avis du 30 avril 2024, le Conseil d'Etat précise, tout d'abord, les critères à prendre en compte pour qualifier un simple agrandissement. Pour ne pas être qualifié d'agrandissement d'une construction existante, ce dernier doit correspondre à une extension présentant un caractère limité au regard de :
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Sa taille propre
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Sa proportion par rapport à la construction existante
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La nature de la modification apportée
Le Conseil d'Etat précise également que l'agrandissement doit être apprécié par rapport à l'état de la construction initiale sans qu'il y ait lieu de tenir compte des éventuels agrandissements intervenus ultérieurement.
Une exception concerne, toutefois, les constructions existantes à la date d'entrée en vigueur de la loi littoral (3 janvier 1986) pour lesquels, l'état de la construction à prendre en compte est celui existant à cette date.